[ZT] 怎样把自己的Mortgage作为RRSP投资？

怎样把自己的Mortgage 作为RRSP投资？  

 

作者：杨森，York大学金融 MBA, 专业理财顾问 

 

很多人在尽量还Mortgage 还是投资RRSP的问题上绞尽脑汁，想寻求一个最佳平衡方案，希望不仅可以尽早还清Mortgage ，在退休前还可以拥有一笔不菲的退休储蓄，从而避免虽然还清了Mortgage临退休时RRSP 账户还空空如也的尴尬。其实对于保守的投资者有一个两全其美的办法可供参考：就是把自己的Mortgage作为RRSP 的投资，自己付自己Mortgage的本金和利息。

 

这个方法开始听起来可能一头雾水，且听慢慢叙来。我们知道，RRSP 账户可以有很多种投资选项，例如定期存款、债券、入息信托、股票、互惠基金等。而商业或住宅的Mortgage也是一项投资选择。举例来说，你的房子需要10 万的Mortgage，而你的RRSP 账户正好有10万，那么你就可以用RRSP的 10万先付给卖方，接着每月向自己的RRSP还本金和利息。在这个交易中，你的 RRSP账户是贷方，而你本人是借方。如果你把自己的Mortgage作为 RRSP投资，那么这种方式叫做非正常Mortgage (Non Arm's Length Mortgage), 这种 Mortgage必须由国家房屋法(National Housing Act)批准的金融机构来管理，并且 Mortgage的条款和利息必须和市场上正常的Mortgage条款一样，例如必须符合资债比 (Loan-to-value ratio)、收入负债比(Gross Debt Service Ratio、 Total Debt Service Ratio)、信用记录（Credit Worthiness）等要求。除此之外，此类 Mortgage必须从CMHC(Canada Mortgage and Housing Corporation)或其他机构（如 GE Capital Insurance）购买保险．这样如果一旦你本人不能及时支付Mortgage月付款给你的 RRSP账户，CMHC等保险机构就会赔付拍卖房子之后不足的余额以确保你的 RRSP不至于血本无归，听起来很不错哦。

 

这种方法的最大好处在于当你的RRSP 有足够资金，而你既不想向银行贷款又不想把RRSP按当年收入取出缴税时，你可以充分免税利用RRSP 内资金，自己贷钱给自己，从而突破了首次购房每人最多只能免税取出2万RRSP 的限制 (Home Buyers' Plan)。而且Mortgage利息比定期存款高，你可以挣到比定期存款高的回报。例如现在市场上５年期的定期存款在 4.81%左右，而５年固定的Mortgage利率在 5.70%左右，高出0.9%。

 

当然这种做法是有代价的，最主要的因素就是费用，如设立、评估、法律及保险费用。有些费用是一次性的，如设立费用，大概 $100左右；评估费用约$175；律师费用约$600-800 ；大家比较熟悉的Mortgage保险费用，一般在Mortgage 价值的0.5-3.25%之间。值得注意的是，即使你只把部分的Mortgage 作为RRSP投资，你也要购买整个Mortgage的保险。而像 Mortgage管理费是每年都有的，约$200。按 5年期合同计算，平均下来每年的总体费用在$575左右。

 

一些注意事项包括：

1．   如果你和你的配偶一起投资于这个Mortgage, 那么你和你配偶的 RRSP都可以作为贷方；

2．   把Mortgage作为 RRSP的投资后，并不影响你正常的RRSP供款；

3．   如果这个Mortgage是用于投资的第二套住房或商业用房，那么相关的设立、评估、法律、管理等费用均可以抵税；

4．   如果你要出售此房屋，则购买方必须自己负责融资来一次性购买这个房屋。

 

那么这种投资方法究竟适不适合你呢？关键还是投资回报的比较。如果你是一个保守的投资者，在考虑了相关费用后，你可以把这种自家 Mortgage的回报和定期存款（GIC）、Mortgage 基金及带有MBS(Mortgage-backed security) 的债券基金的回报比较，以得出一个适合自己的结论。

 

最后提请注意的是，不要以为是自家的Mortgage 就想怎么来就怎么来，如果你没有按时支付(自己的)Mortgage, 管理你 RRSP账户的金融机构会介入，它们甚至会卖掉你的房子来支付你的RRSP 账户，不足部分则由CMHC等保险机构来补足。